二手房產權(房地產：房屋產權過戶有哪些注意事項)

1.房地產基礎知識：房屋產權過戶有哪些注意事項

注意事項一、避免中介公司的暗箱操作 其一，某些中介以個人買房名義現金收購業(yè)主房屋，利用收購的形式賺取不正當差價；另外，業(yè)主名義上雖已出售了房屋，獲得房款，但實際上如果中介公司在銷售中利用仍為業(yè)主名下的房產（尚未過戶）從事不法活動，業(yè)主仍然拖不了干系。

其二，當業(yè)主與中介公司簽訂獨家代理協(xié)議時，協(xié)議中可能存在霸王條款，主要是在代理協(xié)議中無代理銷售時間的限制及不能按時完成委托的賠付標準，但是如果業(yè)主不通過該中介售房，卻要承擔高金額的違約金。 其三，在交易過程中，大部分情況下，所有費用都須買方承擔，但不法中介不明確告知買方在交易過程中需要交納的費用，只告知買方全部買下標的房產需要的價款，實際上所謂的“全包價”比經紀公司應該收取的服務費用及代收的稅費等相關費用高得多。

注意事項二、房屋本身狀況 用于交易的房屋是否為非法建筑或已被列入拆遷范圍； 房屋權屬是否存有爭議； 房屋是否為共有，出賣人未經共有權人同意； 房屋是否已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權等權益的； 房屋是否已抵押，未經抵押權人書面同意轉讓的； 是否被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權屬轉讓； 交易房屋是否存有質量瑕疵。 注意事項三、維修基金余額的結算與更名 買賣雙方通常都會在合同中約定維修基金的結算方式，但有時約定過于籠統(tǒng)，只寫“送”或者“不送”。

事實上，房屋交接時還會遇到例外情況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經使用。由于買賣合同中約定不明確，賣方可以認為維修基金是"送"的，未繳部分或不足部分當然由買方自行繳付；而買方也可以認為，賣方應當足額繳付后，再將維修基金移至買方名下。

因此，交易雙方在簽訂合同時，應當明確維修基金的結算數額。 注意事項四：水、電、煤、電話、物業(yè)管理費等生活費用的結清手續(xù) 這類糾紛在房屋買賣中經常出現，由于雙方疏忽，沒有在房屋交接時對日常生活費用進行結算，等買方入住后，收到上述賬單時，才發(fā)現賣方欠繳大量費用，再回頭找其結算時，房東早已音訊全無，只好自認晦氣，補繳欠款。

雖然相對于房價來說數額不大，但買方心理上仍舊無法求得平衡。其實，這種情況完全可以避免，只要在交房當日結清上述款項即可。

注意事項五：房屋附屬設施、設備、裝修及附贈家電、家具的驗收 一般來講，買方在交房時都會對上述事項進行驗收，其中比較容易忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。附贈的家電、家具要根據合同約定進行驗收，建議在合同中明確所贈家具、家電的數量和品牌，亦或者采用圖像資料作為合同附件。

注意事項六：戶口問題 按照通常的交易習慣，賣方應當在過戶或交房前將戶口遷出。有時由于暫無能夠入住戶口的房屋或子女就學等原因，交易中賣方會要求推遲戶口遷出的時間。

對于這類情況，雙方應書面約定戶口遷出的時間及違約責任。由于戶口一般無法強制遷出，因此買方對戶口延遲問題應當采取慎重的態(tài)度。

注意事項七：評估狀況 在二手房交易的重要一環(huán)是需對交易房屋進行評估，在這個環(huán)節(jié)存在的風險就是房屋評估價偏高或偏低，偏離房屋的市場價值。高了賣不出去，低了將遭受損失。

注意事項八、合同約定是否明確 二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。買賣雙方在簽訂合同時，應當對上述問題進行明確約定，避免糾紛的發(fā)生，即使發(fā)生糾紛也有章可循。

如果雙方約定的交房時間位于交易流程的最后環(huán)節(jié)，買方可預留一部分房款，在房屋交接完成后再支付，這樣可以提高賣方履行交房義務的主動性。房屋交付后，雙方應簽訂一份房屋交接書，將交房中完成的事項寫入其中，以書面形式確認雙方對于房屋交接事項的認可。

特別是某些交房事項（如維修基金更名、戶口遷出等）無法按期完成時，更應當簽訂房屋交接書，將未完成事項以及何時完成寫入其中，以便將來如期如約履行。

2.二手房房屋產權常見問題有哪些

一問：房產證上會寫上年限嗎？ 一答：購買商品房后，由住建局發(fā)放的房產證，國土局則發(fā)放國有土地使用證，有些地區(qū)會在房產證上注明土地的使用年限，目前清遠的是沒有注明的，另一方面，如業(yè)主需求土地使用證，則需要開發(fā)商協(xié)助向國土局申請。

二問：房屋產權是從什么時候算起，如何界定？ 二答：住宅用地的土地使用年限是70年，從該地塊取得之日起算。70年指的是該地塊的國有土地的使用年限，并不是房屋所有權的年限。

土地使用權使用起止年限以土地出讓方和受讓方簽訂的土地出讓合同約定的日期為準，不考慮你和開發(fā)商簽署的預售合同日期。 比如一套二手房是開發(fā)商2006年買的土地使用權，3年的開發(fā)時間，2008年賣方開始入住直到2015年，并且由新一任二手房購房者獲得，那么該二手房購房者的產權時間從2006年算起70年。

土地使用年限按土地證上的用地性質來劃分。 三問：產權到期后房子該怎么辦？ 三答：中國自改革開放以來，才開始房屋產權年限的問題，從首批擁有房產證的業(yè)主至今也不過30多年，距離產權70年還有一段距離，目前國家暫無條例明確規(guī)定，產權到期后的具體處理方法。

現在普遍認為的是，到期后交納一定費用便可以繼續(xù)續(xù)期，但具體的操作方法還沒有明文規(guī)定。 四問：小產權房能否購買呢？ 四答：小產權房占用的是集體土地，按照我國現行法律，這類土地只能用于農業(yè)生產或者作為農民的宅基地，土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設，它沒有產權，更沒有國家的土地使用證和預售許可證，因此小產權就是沒產權。

目前，小產權的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產權證，目前國家也正在對小產權房進行整治。因此，一定要慎重購買此類房屋！ 五問：怎么識別房產證的真?zhèn)文兀?五答：新的房屋權屬證書由建設部設計監(jiān)制，中國人民銀行北京印鈔廠印制，別處沒有。

新證共分三種，即《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》。內頁印有統(tǒng)一規(guī)范的填寫項目。

由于是統(tǒng)一監(jiān)制和印制，這就有效地保證了權證的規(guī)范、標準、統(tǒng)一，增強了權證的權威性。 二手房交易雙方在買賣房屋之前都要按照需求將該準備的東西準備好，并做好真?zhèn)舞b定，不能因為一時的忽視影響今后交易進行甚至是生活的安定。

3.買二手房要注意哪些產權問題

買賣房屋的糾紛中，二手房買賣糾紛可是說是非常常見了，二手房買賣糾紛無非就是由于私下交易產生的問題了，當然購房者買二手房擔心的問題就是出現糾紛，尤其是房子的產權問題，這一點對購房者的利益影響重大，那么買二手房要注意哪些產權問題呢？

產權是否能交易

房屋的產權有多種形式，有的房屋是沒有產權的或者是產權交易受到限制，不能夠進行二次買賣，買二手房之前應該查看房屋是否存在被抵押、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權性質是否為集體或劃撥、是不是安居用房等影響上市交易的情況。

短期內無法辦理房產證

有的二手房是可以辦理房產證的，但是由于戶主或者其他原因，在短期內無法完成買賣雙方的產權轉移手續(xù)，購房者如果想要買該套房子，就應該了解清楚房屋的房產證到底是因為房主不愿意繳納稅費，而未辦理；還是房子存在其他問題，導致無法辦理房產證。

注意該房屋的用途限制

雖然現在很多二手房買賣都是用于自己居住的，但有的朋友購買二手房不一定是用來自住的，購房者如果購買房子用于其他用途，則需要注意房屋產權證上的房屋用途限定。若是房子不能用于其他用途，那么您買下該套房屋也是無法達成您的目的的，這一點需要大家注意。

注意土地性質

現在城市化發(fā)展已經開始向城市邊緣延伸了，但是很多郊區(qū)的房屋是修建在集體土地上的，集體土地上的農民房屋，只能在本鄉(xiāng)本土的范圍內進行，不能直接賣給城市居民。鄉(xiāng)產權房屋（又稱小產權房屋）需經國家批準，征地開發(fā)，只有待土地性質由集體變?yōu)閲袝r，才能在二級市場上進行房產交易。

是否有承租人

購買二手房要查看一下目前二手房的一個出租狀態(tài)，如果還有租戶未到期，根據規(guī)定承租人就具備優(yōu)先購買該套房產的權利。房主要想賣掉該房子就必須拿到承租人不購買該套房屋的書面憑證，或者是買家等到租賃關系結束后再購買該套房子。這樣交易就不會涉及到承租人的利益問題，從而引起不必要的麻煩。

注意房屋的剩余年限

有的二手房價格看起來非常的誘人，但是可想而知，價格便宜是有原因的，買房的時候，切記要留意房屋剩余的產權年限還有多少年，不然到期補交的土地出讓金，又是一筆數額不小的置房支出。

以上就是關于購買二手房過程中容易出現的一些產權糾紛問題了，了解清楚房屋產權的問題，是買房的關鍵。只有產權清晰的房產才能正常的上市交易，否則可能會遇到意想不到的麻煩。給自己增加一些不必要的麻煩，還會影響自己的生活和情緒，這樣就劃不來了。

4.二手房的相關知識

選擇中介機構要慎重 許多購房者在購買二手房時，為省時省力，都會通過中介機構來查找房源，進而委托其代理購房。由于房地產交易中介市場魚龍混雜，許多不法中介采取各種手段欺騙購房者，例如，有的中介為促成交易，故意隱瞞房屋質量方面存在的瑕疵，有的在告知購房者有關房屋面積等重要情節(jié)時含糊其辭，故意不明確使用面積、建筑面積、以及建筑面積是否包含了公用面積，從而給購房者設下陷阱，使購房者蒙受巨大損失。張律師提醒，購房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽度的中介機構，必要時可查閱中介機構應具備的“兩證”，其一為工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，其二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質證書。 全面審查最重要環(huán)節(jié) 全面審查是購買二手房最重要的環(huán)節(jié)之一。張律師說，所謂全面審查，主要包括以下幾個方面： 1.對賣主的資格審查。要求賣房人出示房屋所有權證、身份證、戶口簿，查驗賣房人與產權人是否為同一人，如不是同一人，須查看賣房者是否持有產權人簽發(fā)的有效的授權委托書； 2.對房屋的產權狀況的審查。房屋產權證須是縣級以上房地產管理部門頒發(fā)的房屋產權證明，包括“房屋所有權證”和“土地使用權證”，購房者在審查上述證件時，必須查驗原件，必要時可到該房屋所在地的房屋管理部門查詢產權證的真實性。 3.對房屋其他上市交易資格的審查。 （1）如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件； （2）如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見； （3）如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權人同意房屋出售的書面文件； （4）如購買公房，須了解所購公房是成本價還是標準價，標準價購買的公房在出讓時須按成本價補足費 用。由于公房原單位對公房一般都保留優(yōu)先購買權，因此，應要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購買權的書面意見；另外，軍隊、醫(yī)院、學校的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售； （5）如果所購房屋是已購公房或經濟適用房，還須賣房人提供政府部門對其上市交易的批準書； （6）如果了解到欲購房屋屬于下列幾種情況，則千萬不能購買：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋；被法院或行政機關依法查封的房屋；屬違法或違章建筑的房屋；存在產權爭議的房屋。 4.對房屋質量及其他配套主設施的審查。在這一環(huán)節(jié)，購房者除對房屋戶型、結構等較直觀的方面進行查看外，還須進一步了解有關供用電情況、水質、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細節(jié)；了解物業(yè)公司提供的服務項目及收費標準。。。。。。。 關鍵性承諾應體現在合同當中 除了全面審查之外，交易雙方當事人對房地產管理部門申報的成交價明顯低于市場價時，或者以所購房屋進行抵押貸款時，要對所購房屋進行評估；簽約過程中應特別注意，對交易的任何關鍵性約定或房主的任何承諾均應體現在合同中，不能以口頭約定代之，因為口頭約定在一旦發(fā)生糾紛時則無法舉證。合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設施、價款及給付方式、期限、房屋交付期限、違約責任等；如果選擇了按揭貸款的付款方式，則須按照規(guī)定辦理貸款手續(xù)，在這一環(huán)節(jié)，律師會告訴購房者需要準備哪些證件。最后，購房后應及時辦理過戶手續(xù)，以避免節(jié)外生枝。

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5.買二手房產權怎么算

1、過戶費用；

(1)契稅；90平方米以下首次購房的按1%繳納；90—140平方米按房價1.5%繳納；140平方米以上按房價3%繳納

(2)營業(yè)稅：房屋產權取得滿五年的免征，未超過五年的按房價5.5%繳納。

(3)土地增值稅；房屋產權取得滿五年的免征，未超過五年的按房價1%繳納。

(4)所得稅：房屋產權取得滿五年的免征，未超過五年的按房價1%或房屋原值—房屋現值差額20%繳納。（房屋原值一般按上道契稅完稅額計算）

(5)房屋交易手續(xù)費；按房屋建筑面積6元/平方米交納

(6)房屋產權登記費：80.00元。

(7)房屋評估費；按評估額0.5%繳納

2、非普通住宅交易時契稅按房價5%繳納，無論取得產權滿不滿五年，都要按規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、萬分之十的印花稅。房屋交易手續(xù)費按房價1.9%交納，其它不變。

6.二手房產權應注意哪些問題

由于二手房比一手房更復雜，存在許多問題，所以在進行二手房交易時，應該注意二手房是否存在以下產權問題，可以避免在交易過程中出現不必要的麻煩。

產權交易有限制 如存在被抵押、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權性質為集體或劃撥、屬于安居用房等不能上市交易的問題。如軍產、院（醫(yī)院）產、校（學校）產的公房，必須經原產權單位蓋章后才能出讓，而大多數這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。

承租人可能優(yōu)先購買 在同等條件下，房屋的承租人具備優(yōu)先購買該房屋的權利，所以必須得到該承租人不購買房屋的書面承諾，或是等租賃關系結束后再購買該套房屋。 房屋用途非住宅 買房自住者可不必在意這一點，但如果是準備買房用作營業(yè)或辦公，則應注意房產權證上的房屋用途限定。

若該套房屋不能用作辦公，就只能望房興嘆了。

7.購房知識：購買二手房需要了解哪些法律常識

二手房交易十大注意事項：

一、房屋產權是否明晰

有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

二、土地情況是否清晰

二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

三、交易房屋是否在租

有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

四、房屋手續(xù)是否齊全

房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。

五、福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

六、物管費用是否拖欠

有些房主在轉讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。

七、市政規(guī)劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。

八、單位房屋是否侵權

一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優(yōu)先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

九、中介公司是否違規(guī)

有些中介公司違規(guī)提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現，所有的責任有可能自己都要承擔。

十、合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮

8.賣二手房需要掌握哪些知識

1.對業(yè)務知識的基本了解 綜合服務費 ； 面積*5元/M （雙方個2.5元/M） 契稅 ； 評估價*2% 印花稅 ； 評估價*0.1% 評估費 ； 一次付款評估價*0.3% 貸款評估價*0.5

五年內的房子有的稅 證件滿五年的 就沒有下面的稅了 營業(yè)稅及附加；評估價*5.8% 個人所得稅 ；評估價*1% 過戶登記費85元 以上所有費用都是按你房子的評估價來預算的 總共是 評估價*9.4個點 2.買賣過戶流程 全款流程：簽合同 過戶 你是全款但是原業(yè)主有貸款：簽合同 解押（還貸款） 過戶 貸款流程：簽合同 評估 面簽（審核） 過戶 銀行放款 雙方都有貸款：簽合同 評估 解押 面簽 過戶 銀行放款 3.客戶的首付 （總房價-貸款金額）+過戶費=首付 例 房價30萬 貸款15萬 過戶費2.82萬 首付 （30-15）+2.82=17.82萬

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9.二手房買賣知識解析

二手房買賣知識解析： 首先要告訴你，一般二手房的價格是同一地區(qū)商品房價位的1/3~2/3左右。

如果你要買的二手房價格遠低于此，那么你就要注意一些問題了。 一要看產權是否完整、可靠。

要確認產權的完整性，看有沒有抵押、共有人等，注意產權證上的房主是否與賣房人是同一個人；搞清楚是成本價房還是標準價房或是經濟適用房；一定要驗看產權證的正本而且到房管部門查詢此產權證的真實性；要確認原單位是否允許轉賣，因為大部分公房進行房改時原單位都保留有優(yōu)先回購權，故一定要確認原單位是否同意出讓；對標準價購買的公房，確認是否已經按成本價補足費用或者與原單位協(xié)商按比例分成。一般來說，軍產、院（醫(yī)院）產、校（學校）產的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。

二要弄清房屋的面積、結構、裝修狀況。要確認房屋的準確面積，包括建筑面積、使用面積和戶內的實際面積；要核實產權證上標注的面積與實際面積是否相符；要觀察房屋的內部結構、戶型是否合理等問題。

三是考察房屋的市政配套、物業(yè)管理水平。 四要了解房屋歷史與鄰里關系。

要了解該住房是哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限；哪些人住過，是何背景，何種用途；是否欠管理公司的費用以及水、電、煤氣等費用； 五要通過市場比較判斷該房屋的實際價值。自己通過對市場上的公房的反復比較判斷房屋的價值；也可以委托信得過的中介機構或評估機構進行評估；要弄清該房屋以后能否做二手房按揭貸款；銀行提供按揭時合作保值評估，這個價格可以看成是房屋的最低保值價。

六要合法、徹底地辦結二手房的過戶手續(xù)。